Ortaklaşa sahip olunan taşınır veya taşınmaz mallarda (ev, arsa, tarla, taşıt vb.) kullanım, tasarruf veya paylaşım konularında paydaşlar arasında anlaşmazlık yaşanması sıkça karşılaşılan bir durumdur. Paydaşların kendi aralarında anlaşarak rızai bir paylaşım sağlayamaması halinde başvurulan temel hukuki yol Ortaklığın Giderilmesi (Eski adıyla İzale-i Şuyu) Davasıdır.
Bu dava, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu olan bir mal üzerindeki ortaklık durumunu sona erdirerek, kişisel (müstakil) mülkiyete geçişi veya malın satılarak bedelinin hissedarlara paylaştırılmasını sağlar.
Davanın Temel Unsurları ve Usul Kuralları
- Çifte Etkili Yapı: Ortaklığın giderilmesi davasında kazanan veya kaybeden taraf yoktur. Verilen karar tüm paydaşlar için aynı hukuki sonucu doğurur.
- Tek Bir Hissedar Açabilir: Davanın açılması için çoğunluk aranmaz; tek bir hisse sahibinin başvurması yeterlidir.
- Taraf Teşkili Zorunluluğu: Dava, malın tüm hissedarlarına karşı açılır. Vefat etmiş hissedar varsa, mirasçılık belgesindeki tüm mirasçılar davaya dahil edilmek zorundadır.
- Feragat Halinde Süreç: Çifte etkili niteliği gereği, davayı açan paydaş feragat etse dahi, davalılardan biri süreci devam ettirebilir.
- Görevli ve Yetkili Mahkeme: Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi; yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Dava Öncesi Zorunlu Aşama: Arabuluculuk
6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi gereğince, ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.
- Arabulucuya başvurulmadan doğrudan açılan davalar mahkemece usulden reddedilir.
- Görüşmelerde anlaşma sağlanması halinde hazırlanan belgeye Sulh Hukuk Mahkemesinden “icra edilebilirlik şerhi” alınarak doğrudan Tapuda tescil yapılabilir.
Ortaklık Hangi Yöntemlerle Giderilir?
Mahkeme, ortaklığı iki temel yöntemle sonlandırır:
1. Aynen Taksim Suretiyle Paylaşım:
Malın fiziken parçalara bölünerek dağıtılmasıdır.
- İmar mevzuatı, yüzölçümü ve arazi nitelikleri elveriyorsa uygulanır.
- Parçalar arasında değer farkı olursa eksik tarafa para (ivaz) eklenerek denkleştirme yapılır.
- Bina üzerindeki koşullar uygunsa mahkeme öncelikle kat mülkiyeti kurulup kurulamayacağını araştırır.
2. Satış Suretiyle Paylaşım:
Aynen taksimin fiziken veya hukuken mümkün olmadığı veya bölüşümün ciddi değer kaybına yol açacağı durumlarda, mal açık artırma usulüyle satılarak bedeli paylaştırılır. Tüm paydaşların oy birliği sağlaması halinde satış sadece ortaklar arasında yapılabilir.
Miras Kalan Taşınmazlarda Yeni Dönem (31 Temmuz 2026 Düzenlemesi)
31 Temmuz 2026 tarihi itibarıyla yürürlüğe giren yeni yasal düzenleme (12. Yargı Paketi), miras yoluyla kalan taşınmazların satışında mirasçılara kritik bir öncelik tanımıştır. Düzenlemenin temel amacı, aile mülkü niteliğindeki taşınmazların değerinin altında üçüncü kişilerin eline geçmesini önlemektir.
Yeni sistemin öne çıkan kuralları şunlardır:
- İlk İhale Yalnızca Mirasçılara Açık: Mahkemece satışına karar verilen taşınmazın birinci açık artırmasına dışarıdan üçüncü kişiler katılamaz. İhalede yalnızca tapuda pay sahibi olan mirasçılar teklif verebilir.
- %100 Muhammen Bedel Şartı: Mirasçıların kendi aralarında gerçekleşecek bu ilk satışta taşınmazın satılabilmesi için, verilen teklifin belirlenen tam değere (%100 muhammen bedel) ulaşması zorunludur.
- İkinci İhale Aşaması: İlk ihalede mirasçılardan alıcı çıkmaması durumunda ikinci ihale herkese açık hale gelir ve asgari satış bedeli genel kural uyarınca %50’ye düşer.
- Uygulama Şartları: Bu özel usulün uygulanabilmesi için taşınmazdaki tüm payların miras yoluyla geçmiş olması ve hissedarlar arasında dışarıdan (satın alma yoluyla girmiş) yabancı bir ortağın bulunmaması gerekir. Kural, 31 Temmuz 2026 ve sonrasında satış ilanı çıkan dosyalar kapsamında uygulanır.
Muhdesatın Aidiyeti Uyuşmazlıkları
Taşınmaz üzerinde yer alan bina, fidan veya tesis gibi bütünleyici parçaların (muhdesat) arsa ortaklarından birine ait olduğu iddiası varsa:
- İddia sahibine Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası açması için süre verilir ve bu dava ortaklığın giderilmesi davasında bekletici mesele yapılır.
- Tespit sonrasında toprağın ve üzerindeki muhdesatın değerleri oransal olarak belirlenir. Satış yapıldığında muhdesat bedeli sahibine, arsa bedeli ise tüm paydaşlara hisseleri oranında ödenir.
Yargılama Masrafları ve Harç Oranları
Yargılama harçları ve dava masrafları davanın sonunda tüm hissedarlara tapudaki payları oranında yükletilir.
| Karar Türü | Harç Oranı | Matrah |
| Satış Suretiyle Paylaşım | ‰ 11,38 (Binde 11,38) | Satış bedelinden bir ortağın payına düşen miktar |
| Aynen Taksim Suretiyle Paylaşım | ‰ 4,55 (Binde 4,55) | Taşınmazın toplam muhammen değeri |
Sıkça Sorulan Sorular (S.S.S.)
1. Hissedarlardan biri davaya katılmazsa veya tebligat ulaşmazsa ne olur?
Tüm hissedarlara tebligat yapılması ve davanın tarafı olmaları yasal zorunluluktur. Hissedarlardan birine tebligat ulaşılamazsa ilanen tebligat usulü uygulanır. Taraflardan birinin duruşmalara katılmaması davanın yürümesini engellemez; tebligat tamamlandıktan sonra süreç işlemeye devam eder.
2. Dava masraflarını en başta kim öder?
Dava açılırken gerekli olan harç, bilirkişi ve keşif masrafları başlangıçta davayı açan hissedar (davacı) tarafından ödenir. Ancak davanın sonunda tüm masraflar ve vekalet ücreti, tüm hissedarlara tapudaki payları oranında paylaştırılır ve davacı ödediği avansı diğer hissedarlardan tahsil eder.
3. Evde oturan hissedar diğer ortaklara kira (ecrimisil) ödemek zorunda mıdır?
Ortak taşınmazı tek başına kullanan hissedardan diğer hissedarların payları oranında ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edebilmesi mümkündür. Bunun için kural olarak diğer hissedarların taşınmazı kullanan ortağa önceden “intifadan men” (faydalanmaktan engelleme) ihtar çekmiş olması gerekir.
4. Açık artırmada satılan evi hissedarlardan biri satın alabilir mi?
Evet. Satışın herkese açık yapıldığı durumlarda dahi hissedarlar ihaleye katılarak teklif verebilir ve taşınmazın tamamını satın alabilirler. Hissedarlar ihaleye girerken kendi paylarına düşen teminat tutarından muaf tutulurlar.
